ค่าโอนที่ดิน ขั้นตอนการโอนที่ดิน เอกสารที่ต้องใช้ ค่าใช้จ่ายและภาษี สถานที่โอนที่ดิน วิธีการโอนที่ดินในช่วงโควิด-19 และทั้งหมดนี้ผู้ซื้อที่ดินเปล่าจะเป็นผู้รับผิดชอบเอง ผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือที่ดินพร้อมปลูกสร้างควรรู้ เพื่อไม่ให้เป็นการเสียเวลาและสามารถดำเนินการโอนที่ดินได้รวดเร็ว ต้องทำสัญญา ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน จากนั้นจึงค่อยดำเนินการโอนที่ดิน เป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่จะได้รับกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ
ค่าโอนที่ดิน ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน เป็นอย่างไร ?
- หากต้องการขอโอนที่ดินจะมีค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
- ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 5 บาท
- มีค่าพยาน 20 บาท
- ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ
การโอนที่ดินมีขั้นตอนอย่างไร ?
สำหรับระยะเวลาที่ใช้ในการโอนที่ดินน่าจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชม. ถ้าคิวไม่ยาวแต่แนะนำให้ไปที่สำนักงานที่ดินแต่เช้าเพื่อจองคิวและลดเวลาการรอคอย
- คุณจะต้องกรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดิน
- ต้องนำคำขอและเอกสารไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อตรวจสอบผ่านเจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวเพื่อไปรอเรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน
- เมื่อถึงคิวผู้โอนที่ดินและผู้รับโอนต้องลงนามในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้ชำนาญการ
- เจ้าหน้าที่ที่มีความชำนาญจะประเมินราคาที่ดินและใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน เมื่อทราบราคาโอนที่ดินจะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่
- นำใบคำนวณราคาโอนที่ดินไปชำระที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเสร็จรับเงินสีน้ำเงินและสีเหลือง
- ให้นำใบเสร็จรับเงินสีเหลืองแก่เจ้าหน้าที่ชำนาญงาน และรับสำเนาใบเสร็จสีฟ้าจากผู้ขาย (ใบเสร็จตัวจริงผู้ขายเป็นคนเก็บรักษา)
- เจ้าหน้าที่ที่มีประสบการณ์จะพิมพ์สลักหลังโฉนดมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดสมบูรณ์ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดที่ดินพร้อมสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งถือว่าสิ้นสุดกระบวนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับโอนโดยสมบูรณ์
การโอนที่ดินในช่วงโควิด-19 ต้องทำอย่างไร ?
ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 กรมที่ดินขอให้งดการเดินทางไปติดต่อรับบริการ ที่สำนักงานที่ดินได้ระงับสถานการณ์ชั่วคราวจนกว่าสถานการณ์จะกลับสู่ปกติในบางกรณีเพื่อลดโอกาสการแพร่ระบาดของโรค ดังนี้
- กรณีขอทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรืองานราชการอื่นที่สำนักงานที่ดิน หากมิใช่ ความจำเป็นเร่งด่วนอันมิอาจหลีกเลี่ยงได้หรือจะเกิดความเสียหายแก่คู่กรณีหรือกระทบกระเทือนต่อเศรษฐกิจอย่างมากให้งดการเดินทางไปติดต่อขอรับบริการที่สำนักงานที่ดินเพื่อลดความแออัด
- สำหรับคนที่เกรงว่าจะไม่มีการจดทะเบียนสิทธิ์ และนิติกรรมการโอนจำนองอสังหาริมทรัพย์และห้องชุดในช่วงเวลานี้ สิทธิพิเศษ การขอลดค่าจดทะเบียนโอนและค่าจดทะเบียนจำนองจะเสียไป แต่ความจริงแล้วมาตรการดังกล่าวยังไม่สิ้นสุดในช่วงนี้
- กรณีการจดทะเบียนโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว ห้องชุด หรืออาคารพาณิชย์ โดยราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือ 0.01% มีผลใช้บังคับถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ฉะนั้น ยังมีเวลาใช้สิทธิ์จนถึงสิ้นปี 2565
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน ใครเป็นคนจ่าย?
“ค่าโอนบ้านและที่ดิน ใครจ่าย” เป็นคำถามคลาสสิคที่ใครก็ตามที่คิดจะขายบ้านหรือที่ดินต้องอยากรู้ เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้ถือเป็นต้นทุนในการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่จะตกลงกันว่า ” จ่ายค่าโอนคนละครึ่ง “
แต่เมื่อถึงเวลาจริง ๆ ค่าโอนบ้านและที่ดินจะค่อนข้างแพง ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษี อากร ฯลฯ ล้วนเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการ สุดท้ายทะเลาะกันหรือเกิดปัญหาโต้เถียง ผู้ซื้อบอกว่าค่าโอนออกคนละครึ่ง ภาษีไปเกี่ยวอะไรกับเขา ผู้ขายบอกว่าค่าโอนจะหมายถึงทุกค่ารวมกัน แล้วจึงมาทำการหารสอง
ในส่วนของภาษีเงินได้นั้น ผู้ขายควรจะเป็นคนออก ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ จะขึ้นอยู่กับว่าใครจะตัดสินใจออก ส่วนไหน และเท่าไหร่ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ผู้ขายบางรายอาจกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีทั้งหมด หรือผู้ขายบางรายอาจขายหมด (ผู้ขายบวกค่าโอนต่าง ๆ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ขายในราคาแล้ว)
เนื่องจากวันโอนอาจมีปัญหาและข้อโต้แย้งได้ ดังนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่าง ๆ และทางที่ดีควรระบุรายละเอียดค่าธรรมเนียมการโอนในสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อป้องกันปัญหาในภายหลัง
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดินในปี 2565 จะเป็นอย่างไร ?
โดยสรุปสำหรับการโอนบ้านและที่ดินภายในช่วงวันที่ 18 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม 2565 จะมีค่าธรรมเนียมต่างๆ รับโอนบ้านพร้อมที่ดินดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน
สำหรับบ้าน อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างประเภทดังกล่าว คิดอัตรา 0.01% จากราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า เช่น ราคาประเมิน 1,000,000 ราคาขาย 1,500,000 ราคาสูงสุดคือ 0.01% ของ 1,500,000 คือ 150 บาท
ในส่วนของการโอนที่ดินที่ไม่เข้าเกณฑ์จะคิดอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงกว่าเดิม
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดอัตรา 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน แต่ราคาไหนสูงกว่าก็เอาราคานั้นมาคำนวณ ภาษีประเภทนี้คือภาษีที่เรียกเก็บจากการขายบ้านที่ไม่ได้ครอบครอง ถือครองไม่เกิน 5 ปีนับจากวันรับโอนบ้านเป็นหลัก มีข้อยกเว้นที่จะไม่เสียคือ ถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น เกิน 1 ปี โดยนับย้อนหลังไปจากวันขาย
- ค่าอากรแสตมป์
คิดค่าธรรมเนียม 0.5% ของราคาซื้อ แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่แล้วก็ไม่ต้องเสีย แต่ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็ต้องเสียค่าอากร
- ภาษีรายได้บุคคลธรรมดา
การคิดภาษีรายได้บุคคลธรรมดานั้นจะคิดแบบขั้นบันได โดยหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งการคิดคำนวณนั้นจะคิดตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร
- ค่าจดจำนอง (กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน)
สำหรับบ้าน อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างประเภทดังกล่าว คิดอัตราดอกเบี้ย 0.01% ของวงเงินกู้ ส่วนการโอนที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่น ๆ นั้น ผู้ไม่เข้าหลักเกณฑ์จะคิดในอัตรา 1% เช่นเดิม
- ค่าอื่น ๆ เช่น ค่าคำขอ ค่าอากร ค่าพยาน
เมื่อนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดมารวมกันก็จะมีค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะต้องชำระในวันที่ต้องไปโอนที่กรมที่ดินนั่นเอง