การประเมินที่ดิน คือการตีมูลค่าราคาที่ดินนั้น ๆ ว่ามีมูลค่าเท่าไหร่ ซึ่งในการประเมินราคาที่ดินนั้นกรมธนารักษ์จะเป็นผู้ประเมินและตีราคาที่ดินผืนนั้นให้ โดยราคาประเมินที่ดินของแต่ละแปลง แต่ละที่ ของแต่ละจังหวัด จะมีราคาต่างกันไปตามขนาด รวมถึงปัจจัยอื่น ๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง อยู่ในย่านเศรษฐกิจไหม ใกล้แหล่งท่องเที่ยวหรืออยู่ใกล้ตัวเมืองหรือไม่ สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวชี้วัดราคาการประเมิน ซึ่งจะมีการสำรวจ ปรับปรุงราคาประเมินที่ดินในทุก ๆ 4 ปี เพื่อให้เป็นบรรทัดฐานในการเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมในการทำนิติกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องสินทรัพย์นั้น ๆ อย่างที่รู้กันว่าที่ดินไม่มีราคาที่ตายตัวราคาที่ดินจะมีการปรับตัวขึ้นในทุก ๆ ปี ไม่มากก็น้อย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น ความต้องการของผู้ซื้อ ทำเลที่ตั้ง เป็นต้น
วิธีการประเมินและตรวจสอบราคาที่ดิน
วิธีการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันสามารถประเมินที่ดินได้ 2 วิธี
- การประเมินที่ดินด้วยวิธีการยื่นขอเอกสารจากกรมที่ดิน โดยมีขั้นตอนและสิ่งที่ต้องเตรียม ดังนี้
- โฉนดที่ดิน, น.ส.3, น.ส.3 ก ฯลฯ ฉบับจริงหรือสำเนาก็ได้
- บัตรประจำตัวประชาชนเจ้าของที่ดิน
- สำเนาทะเบียนบ้าน (กรณีที่ไม่ใช่เจ้าของ สามารถมอบอำนาจให้ตัวแทนได้ เอกสารที่ต้องเตรียมคือ หนังสือมอบอำนาจ สำเนาทะเบียนบ้านและสำเนาบัตรประชาชนทั้งสองฝ่าย)
- ค่าธรรมเนียม
- การประเมินราคาที่ดินออนไลน์ โดยมีขั้นตอน ดังนี้
- เข้าไปที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ : กรมธนารักษ์
- เลือกราคาประเมินที่ดินจากเลขที่โฉนด
- กรอกเลขที่โฉนด เลขหน้าสำรวจ จังหวัดที่ตั้ง
- กดตกลง เป็นอันเสร็จสิ้น เพียงเท่านี้เราก็จะได้ราคาประเมินเพื่อใช้เป็นส่วนหนึ่งในการอ้างอิงราคาซื้อขายที่ดินได้แล้ว
องค์ประกอบการประเมินที่ดินเพื่อพัฒนาที่ดิน
สำหรับนักลงทุนอีกหนึ่งสิ่งที่ควรรู้ก่อนเริ่มลงทุนที่ดิน การประเมินและวิเคราะห์ถึงศักยภาพของที่ดินนั้น ๆ ว่าจะสามารถสร้างผลกำไรให้เราได้หรือไม่ โดยวิเคราะห์จาก 4 องค์ประกอบ ดังนี้
- ข้อกฎหมายการพัฒนาที่ดิน ยิ่งเป็นนักลงทุน ข้อกฎหมายถือเป็นสิ่งที่จำเป็นต้องรู้เป็นอันดับแรก เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดในอนาคต กฎหมายสำคัญนักลงทุนควรรู้ หลัก ๆ จะเป็นในเรื่องของกฎหมายผังเมือง กฎหมายขออนุญาตจัดสรรฯ และกฎหมายขออนุญาตก่อสร้าง เป็นต้น
- ด้านกายภาพของแปลงที่ดิน เช่น สามารถพัฒนาต่อยอดทางธุรกิจหรือที่อยู่อาศัยได้ รวมถึงทางกายภาพโดยรอบว่าแนวโน้มความเจริญเติบโตของเมืองในอนาคตหรือไม่
- ที่ดินตั้งอยู่ในทำเลคุณภาพหรือไม่ เช่น ตั้งอยู่ในทำเลเศรษฐกิจ มีเส้นทางและการคมนาคมที่สะดวก อยู่ในแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ เป็นต้น
- ความเป็นไปได้ทางการตลาด หากคุณเป็นนักลงทุนนี่เป็นสิ่งที่ท้าทายมากสำหรับใครที่ได้ชื่อว่าเป็นนักลงทุน เพราะนี่เป็นเรื่องของการมองเกมการลงทุน ส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนจะมองและประเมินที่ดินนั้น ๆ ว่าสามารถการพัฒนาในรูปแบบใดได้บ้างและจะคาดการณ์ล่วงหน้าว่าหากทำไปแล้วจะขายได้หรือไม่
สำหรับใครที่กำลังสนใจอยากลงทุนที่ดิน เรื่องการประเมินที่และองค์ประกอบการประเมินเพื่อพัฒนา เป็นเรื่องที่สำคัญที่ควรรู้ และอีกหนึ่งสิ่งสำคัญคือเรื่องของภาษีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ก็เป็นเรื่องสำคัญที่ควรทราบไว้ เพื่อให้ที่ดินนั้นเกิดประโยชน์ สร้างกำไรสูงสุด
ใครบ้างเป็นผู้กำหนด “ราคาประเมินที่ดิน”
ในการซื้อขายที่ดิน จะมี “ราคาประเมินที่ดิน” ด้วยกัน 3 ราคา คือ
- ราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน
ปัจจุบันกรมที่ดินอัพโหลดข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินทั่วประเทศ เพื่อให้ประชาชนได้เข้าไปตรวจสอบเบื้องต้น บนเว็บไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp
เพื่อให้ผู้ที่จะซื้อ หรือจะขายที่ดิน จะได้กำหนดราคาได้เหมาะสม ซึ่งสามารถค้นหาราคาการประเมินที่ดิน ได้จากเลขที่โฉนด จากเลขที่ดิน ราคาประเมินที่ดิน นส.3ก ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินอาคารชุด ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เช่น คลังสินค้า ตลาด ท่าเทียบเรือ ตึกแถว บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ โรงงาน โรงแรม โรงมหรสพ ลานกีฬาอเนกประสงค์ สถานพยาบาล เป็นต้น
นอกจากนี้ ในส่วนของกรุงเทพฯ กรมที่ดินยังมีข้อมูลเจาะลึกไปอีก ด้วยการนำราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กำหนดไว้เป็นรอบ ๆ มาอัพโหลดไว้ให้ประชาชนได้รับทราบ แต่หากต้องการการราคาประเมินที่ดินสิ่งปลูกสร้างที่ละเอียดและชัดเจนขึ้น ก็ต้องติดต่อกรมที่ดิน สำนักงานที่ดินที่ตั้งอยู่ ธนารักษ์พื้นที่จังหวัดนั้น ๆ
- ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน
ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนเป็นการประเมินราคาจากผู้เชี่ยวชาญด้านราคาที่ดินของบริษัทเอกชน ซึ่งมีทั้งบริษัทประเมินราคาที่ดิน บริษัทที่ปรึกษาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต่าง ๆ ที่มีหน่วยงานประเมินราคาที่ดิน โดยราคาของภาคเอกชนจะอิงทั้งจากราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดิน อิงจากราคาตลาด แล้วกำหนดเป็นราคากลางของตัวเอง ซึ่งแต่ละบริษัท แต่ละสถาบันจะมีเกณฑ์ในการกำหนดราคากลางในแต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ราคากลางในพื้นที่เดียวกันแต่ต่างบริษัทกัน ก็แตกต่างกัน (แต่แตกต่างกันไม่มากนัก)
- ราคาตลาด
ราคาตลาดคือ ราคาที่มีการซื้อขายกันจริง ๆ ในพื้นที่นั้น ๆ ซึ่งมีทั้งราคาจากฝั่งผู้ขาย และราคาจากฝั่งผู้ซื้อ นั่นหมายถึง ผู้กำหนดราคาตลาด ก็คือ ผู้ซื้อกับผู้ขายนั่นเอง ซึ่งในบางพื้นที่ ราคาตลาด กับ ราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชนอาจจะใกล้เคียงกัน หรือเป็นราคาเดียวกัน แต่บางพื้นที่ราคาตลาดก็สูงกว่า หรือต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของภาคเอกชน
ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินสูงหรือต่ำลง
ปัจจัยที่ทำให้การประเมินที่ดิน และราคาที่ดินสูงหรือต่ำลงจะมีอยู่ 12 อย่าง คือ
- ลักษณะของที่ดิน หมายถึงที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากันแต่ต่างขนาดนั้นอาจจะให้ราคาที่แตกต่างกันออกไป เช่น ที่ดินในเขตเมืองจะมีราคาสูงกว่าที่ดินนอกเขตเมือง
- เนื้อที่ของที่ดิน หมายถึงที่ดินที่มีเนื้อที่น้อยกว่าจะขายได้ง่ายกว่าที่ดินที่มีเนื้อที่มากกว่า
- การปรับปรุงที่ดิน หมายถึงที่ดินที่มีการปรับปรุงแล้วจะมีราคามากกว่าที่ดินที่มีหญ้ารกร้างว่างเปล่า
- การคมนาคม ที่ดินที่ติดถนนจะมีราคาสูงกว่าที่ดินในซอย
- สาธารณูปโภค หรือก็คือ ไฟฟ้า น้ำประปา ฯลฯ ถ้ามีครบก็จะมีราคาสูงกว่าตรงที่ยังไม่ค่อยมี
- สิ่งแวดล้อม ก็คือที่ดินที่อยู่ที่ ที่มีการพัฒนาแล้วจะมีราคาสูงกว่าที่ดินที่ยังไม่ค่อยพัฒนา
- ทำเลที่ตั้งและความนิยม เช่นที่ดินในย่านโรงงานอุตสาหกรรม เป็นที่ต้องการสำหรับผู้ประกอบการ
- ภาระติดพันของที่ดิน หมายถึงการที่เจ้าของที่ดินยังไม่ภาระติดพันกับที่ดินอยู่ ทำให้ราคาต่ำกว่าที่ดินที่ไม่มีภาระติดพัน
- การใช้ประโยชน์ของที่ดิน หมายถึงที่ดินที่มีการทำประโยชน์แล้วจะมีราคาที่สูงกว่าที่ดินที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์
- หลักฐานการรับรองสิทธิ กล่าวคือหลักฐานในการรับรองกรรมสิทธิ์แต่ละฉบับนั้นจะต่างกันออกไปราคาก็เช่นกัน ถ้าเป็นหลักฐานการถือครองสิทธ์ชั่วคราวราคาก็จะต่ำกว่าโฉนดที่ดิน
- เขตเวนคืน หรือที่ดินของทางราชการที่จะนำไปสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แต่จะสร้างแค่บางส่วนเท่านั้นส่วนที่ดินที่เหลืออาจจะมีราคาสูงกว่าเดิม
- กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่นประกาศกระทรวงมหาดไทย พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และ พระราชบัญญัติผังเมือง เป็นต้น กฎหมายเหล่านี้มีข้อบังคับ ข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์