เมื่อพูดถึงการ ซื้อคอนโด หนึ่งในค่าใช้จ่ายสำคัญที่ผู้ซื้อมักมองข้ามไปคือ “ค่าโอน คอนโด” ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายภาคบังคับโดยส่วนใหญ่แล้วจะเรียกเก็บโดยคณะกรรมการบริหารคอนโดหรือผู้ขาย และสามารถส่งผลกระทบต่อต้นทุนโดยรวมของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก ซึ่งวันนี้เราจะพาไปทำความรู้จักกับค่าโอนคอนโด ทำความเข้าใจว่ามันคืออะไร คำนวณอย่างไร และใครเป็นคนรับผิดชอบในการจ่าย
ค่าโอน คอนโด คืออะไร?
ค่าโอนคอนโด หมายถึง ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากราคาซื้อคอนโดมิเนียมที่ผู้ซื้อต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ค่าโอนคอนโดนี้เป็นค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่น ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ในบางโครงการ ผู้ขายอาจมีข้อเสนอพิเศษโดยไม่คิดค่าโอนคอนโดให้กับผู้ซื้อ ดังนั้น ผู้ซื้อควรตรวจสอบเงื่อนไขการคิดค่าโอนคอนโดในโครงการนั้นๆ อย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายที่แท้จริงอย่างครบถ้วน
คำนวณค่าโอนอย่างไร?
การ คำนวณค่าโอน คอนโด จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับข้อบังคับของคอนโดและกฎระเบียบท้องถิ่น โดยปกติแล้ว ค่าธรรมเนียมจะเป็นสัดส่วนของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ 0.1% ถึง 3% ของราคาขาย ตัวอย่างเช่น หากราคาขายของคอนโดคือ 10 ล้านบาท ค่าโอนอาจอยู่ระหว่าง 10,000 ถึง 300,000 บาท
ใครรับผิดชอบในการจ่ายค่าโอน?
ในส่วนใหญ่ ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจ่ายค่าโอน อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี ผู้ขายอาจต้องจ่ายส่วนหนึ่งของค่าธรรมเนียมด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นฝ่ายที่เริ่มต้นการโอน ดังนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายจึงควรตรวจสอบข้อบังคับของคอนโดและสัญญาที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียดเพื่อกำหนดว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบในการจ่ายค่าโอน
ปัจจัยที่ส่งผลต่อค่าโอน
มีหลายปัจจัยที่สามารถส่งผลต่อจำนวนค่าโอน รวมถึง:
- ประเภทของคอนโด : ประเภทของคอนโด เช่น อาคารสูงหรือการพัฒนาแบบต่ำ สามารถส่งผลต่อค่าโอน
- ที่ตั้ง : ที่ตั้งของคอนโด เช่น พื้นที่ที่ดีหรือตำแหน่งที่ไม่น่าดึงดูด สามารถส่งผลต่อค่าโอนได้เช่นกัน
- มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ : มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดค่าโอน
- ข้อบังคับของคอนโด : ข้อบังคับของคอนโด รวมถึงกฎระเบียบหรือข้อบังคับเฉพาะใดๆ สามารถส่งผลต่อค่าโอน
ก่อนวันโอนคอนโดต้องเตรียมตัวอย่างไร
ก่อนเข้าอยู่อาศัยใน คอนโด ห้องชุดด้วยตนเอง มีขั้นตอนที่ควรเตรียมการดังนี้
- ตรวจสอบสภาพคอนโดให้พร้อมสำหรับการอยู่อาศัย โดยดูระบบต่าง ๆ ให้ทำงานอย่างถูกต้อง ได้แก่ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบสื่อสาร และอื่น ๆ
- เตรียมเงินสำหรับค่าโอน คอนโด หรือค่าใช้จ่ายที่เหลือให้ครบถ้วน ซึ่งอาจเป็นการโอนเงินสดหรือกู้ยืมจากธนาคาร หากกู้ยืม ควรประสานงานกับธนาคารเพื่อนัดหมายวันโอนเงินอย่างชัดเจน เนื่องจากธนาคารต้องนำเงินและเอกสารมาดำเนินการต่อที่กรมที่ดิน
- ตรวจสอบเอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด เพื่อให้วันโอนเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่ต้องกลับไปจัดหาเอกสารเพิ่มเติม
ขั้นตอนการโอนคอนโด เรื่องที่คนซื้อจำเป็นต้องรู้
หลังจากที่ตัดสินใจ ซื้อบ้าน คอนโด หรือทาวน์โฮมไปแล้ว ความสำคัญของการตรวจสอบงานระบบ โครงสร้าง และการตกแต่งภายในบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินไม่สามารถมองข้ามได้ เพื่อให้การโอนเป็นไปอย่างราบรื่น นี่คือขั้นตอนที่ควรทำ:
- แจ้งความประสงค์และรับบัตรคิว
- สื่อสารกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อแจ้งความประสงค์ในการโอนบ้าน โอนคอนโด และรับบัตรคิวเพื่อดำเนินการต่อไป
- ตรวจสอบเอกสารกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญการ โดยเอกสารที่จำเป็นรวมถึง
- โฉนดที่ดินฉบับเงิน
- บัตรประชาชนและสำเนา 1 ชุด
- ทะเบียนบ้านและสำเนา 1 ชุด
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจ
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส และสำเนาทะเบียนสมรส กรณีสมรส
- ประเมินทุนทรัพย์และค่าธรรมเนียมการโอน
- เจ้าหน้าที่จะประเมินทุนทรัพย์และคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนเพื่อการเตรียมตัวก่อนโอน
- ชำระค่าธรรมเนียมการโอน
- ชำระค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน โอนคอนโดตามเงื่อนไขของโครงการ ซึ่งบางโครงการอาจฟรีโอนหรือแบ่งค่าธรรมเนียมกับผู้ขาย
- พิมพ์สลักหลังโฉนดและสัญญาซื้อขาย
- เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนด และสัญญาซื้อขาย (ทด.13) สำหรับตรวจสอบความถูกต้องก่อนโอน และเก็บโฉนดไว้ถ้าผู้ซื้อกู้เงินซื้อบ้านกับธนาคาร
การทำขั้นตอนเหล่านี้จะช่วยให้กระบวนการโอนคอนโดเป็นไปอย่างราบรื่นและปราศจากความยุ่งยาก และสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้านในขั้นตอนสำคัญนี้ได้อย่างเหมาะสมและปลอดภัย.
ค่าใช้จ่ายในการโอน คอนโด มีอะไรบ้าง
การคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการ ซื้อขายที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง
- ค่าธรรมเนียมการโอน คิดเป็น 0.01% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือราคาที่ขายไม่เกิน 7 ล้านบาท
- ค่าจดจำนอง คิดเป็น 0.01% ของมูลค่าที่จดจำนอง หรือยอดเงินกู้ทั้งหมด
- ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็นร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ หากราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการคำนวณ หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร สามารถคำนวณภาษีที่ถูกหักได้จากที่นี่
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดเป็น 3.3% กรณีผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่ถือครองไม่เกิน 5 ปี หากเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ด้วย
การทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำเป็นต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายและภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อประสบความสำเร็จในการทำธุรกรรมอย่างถูกต้องและเป็นไปตามกฎหมายท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง หากมีข้อสงสัยเพิ่มเติม ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีและกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการต่อไป
สรุป
ในการคำนวณ ค่าโอน คอนโด จะมีหลายปัจจัยที่มีผลต่อค่าโอน รวมทั้งราคาคอนโด ระยะเวลาที่มีกรรมสิทธิ์ และประเภทของกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ยังมีรายละเอียดอื่นๆ ที่อาจมีผลต่อค่าโอน เช่น ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงคอนโด และค่าใช้จ่ายในการจัดการผู้ที่จะต้องจ่ายค่าโอนคอนโด จะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของผู้ซื้อและผู้ขาย โดยทั่วไป ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าโอนเมื่อซื้อคอนโดใหม่ ส่วนผู้ขายอาจจะต้องจ่ายค่าโอนเมื่อขายคอนโดให้กับผู้อื่น อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี ผู้ซื้อและผู้ขายอาจจะต้องจ่ายค่าโอนร่วมกัน